路透北京9月5日电---随着楼市寒意加深,中国银行业与地产业一荣俱荣的燃情岁月渐成往事.中国式房贷危机上演的几率固然不大,但若楼市严冬再持续一年半载,银行坏账上升和盈利受累恐怕难以避免.

上述担心绝非杞人忧天.在整体经济放缓的背景下,银行利润高增长的基础已不稳固,亮丽的中报掩盖不了逾期贷款增加的苗头.作为商业银行的重点客户,房地产业在调控趋紧之下疲态渐显,也成为银行的心腹之患.

江苏省银监局局长于学军认为,如果楼市调整持续,房地产销售进一步恶化,银行贷款出问题只是早晚,就看在各家银行中占多大比例以及受影响大小."即使房价下跌5%-10%,银行也需要两三年消化不良贷款,而如果下跌30%以上,(银行贷款)大面积出问题也是可能的."

中金公司的银行业压力测试显示,如果中国前十大城市房价下跌10%,GDP增速下降到9.5%,则上市银行不良贷款馀额将增长19%,2009年净利润增速将达到22%;如果十大城市房地产价格调整40%,GDP增速降至7%,则上市银行不良贷款馀额将大幅增长126%,明年净利润将同比下降26%.

虽然上述结果仅基于最悲观的情景假设,背後的故事其实是:随着经济放缓态势明朗和调控政策的持续,业界的看法正趋向谨慎保守.

"房地产贷款前景的不确定性在很大程度上取决于政府的调控走向.如果调控持续一段时间,初步估计下半年房地产坏账可能趋于增加,但增量会比较有限."国泰君安证券金融业首席分析师伍永刚表示.

种种迹象表明,政府尚未有放松调控的意图.就在上周,万众聚焦北京奥运後会否有"重大利好"出台之际,中国人民银行和银监会发出通知,要求严格执行商业性房地产信贷管理,禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款等.业内人士认为,通知虽然是重申已出台的相关措施,但对银行仍具有相当威慑力.

去年9月央行祭出房贷新政以来,中国房价疯涨势头戛然而止,成交明显萎缩.全国70个大中城市房屋销售价格环比涨幅自去年10月起逐步回落,6月甚至出现零增长.今年上半年全国商品房销售面积同比下降7.2%,去年同期则增长21.5%.最新的7月数据显示,已有近20个大中城市房价出现环比下跌.

**楼市调整难免,银行宜早防范**

一位地方监管高层对路透分析称,本轮房地产市场的调整,实际上是对此前个别热点地区和一段时间内房价增长过快的一种修正."调整是必然的,政府希望通过调整来挤泡沫,问题在于泡沫怎麽挤.银行如果及早防范,应该能将风险控制在局部."

从各银行的半年报看,房地产相关贷款占比及不良率普遍有所降低,但部分银行的逾期贷款亦出现增加趋势.上市房企半年报更明确传递出行业盈利增长放缓的讯息.房地产龙头万科(000002.SZ: 行情)(200002.SZ: 行情)今年上半年净利润同比仅增24%,明显逊于去年逾一倍的增幅.

房地产调控趋紧,即使大型开发商也明显感受到压力.万科去年底率先在部分地区降价促销以保业绩增势,并引发各地开发商纷纷效仿.

一家国有上市银行分行负责人笑称,"房地产业过去几年日子太好过了,这次挤泡沫也是逼他们让出部分利润空间.但毕竟保持房市稳定健康发展的基调不会变,万一房地产行业真的掉头向下走,也不排除会有救市政策出台."

国泰君安的伍永刚预计,政府可能会将房地产调控力度持续一段时间,逼地产商就范,但应该不会加倍严厉."除非政府出台非常严厉的措施,否则银行不会发生真正意义上的'房贷危机'."

**系统性风险尚不足虑**

祸起欧美的次贷危机和近期深圳等地的"断供"潮,一度令人对中国新兴的房贷业务担心不已.对此多位银行家及分析人士均表示,中国住房按揭贷款质量安全可控,在较长时期内仍将是银行利润的增长点.

所谓次级房屋抵押贷款,是指专门为信用记录不佳或资金不足的贷款人提供的一种短期内低息、中长期高息的房屋贷款品种,其风险较高,利率也较高.

前述地方监管高层预计,本轮房价调整中,不排除前期房价涨幅居高的深圳、上海等地发生局部风险,并殃及个别放松审贷标准的银行."不过这只是个案,不会在全国大面积发生.中国银行业已经从美国次贷危机得到了教训,这一课上得很及时."

瑞银集团中国银行业分析师王瑶平认为,中国按揭贷款首付比例相对较高,且贷款期限较长,在房价高位买房的居民占比较低.据其测算,H股上市银行的平均抵借率(贷款馀额/房产价值)控制在50%以内."万一断供,房贷有首付有抵押,银行风险完全可控."

"断供"风险究竟几何?伍永刚的团队对中国上市银行逐一作了测算,将各行于去年下半年房价大幅上升时期发放住房按揭贷款额占现有按揭馀额的比重,作为未来房价波动引发"断供"风险的参考.结果显示,多数银行占比控制在20%以内甚至接近10%,只有兴业银行(31.34%)(601166.SS: 行情)和中信银行(26.05%)(601998.SS: 行情)(0998.HK: 行情)占比较高.

开发贷款由于杠杆比率明显高于按揭贷款,在房企资金链普遍趋紧的现状下,被认为是房地产贷款风险最薄弱的环节.截至今年6月末,房地产开发贷款馀额为1.95万亿元,占全国商业性房地产贷款馀额的37.5%.今年上半年,新增开发类贷款仍占到房地产贷款增量的46%.

王瑶平表示,一般而言,房地产开发贷款占全部贷款比重越小,潜在风险越小.对于新发放的贷款,银行亦从客户选择、贷款额度等方面加大控制力度."(开发贷款)其实最近两三年内已经收紧,中小开发商很难借到钱,我们看不到大规模的风险."(完)

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